Hausverwaltung Reinigung: Gemeinschaftsflächen im Vertrag

Eine Hausverwaltung wird selten wegen der Reinigung angerufen, solange alles läuft. Sie wird angerufen, wenn im Treppenhaus seit zwei Wochen Laub liegt, der Müllplatz im Sommer riecht oder die Tiefgarage nach dem Winter voller Streusplitt ist. Jede dieser Beschwerden landet auf demselben Schreibtisch, und jede kostet Zeit, die eigentlich für Abrechnung und Eigentümerversammlung eingeplant war.

Dieser Beitrag zeigt, welche Flächen in einen Objektvertrag gehören, welche Takte in der Praxis funktionieren, was die Reinigung bei Glanz & Glimmer kostet und welche Positionen sich als Betriebskosten weitergeben lassen. Geschrieben für Verwalter und WEG-Beiräte in Deggendorf, Plattling, Osterhofen und ganz Niederbayern.

Was die Hausverwaltung beauftragt

In den Reinigungsvertrag gehört alles, was keinem einzelnen Mieter oder Eigentümer allein zugeordnet ist. Das klingt eindeutig, ist es in der Praxis aber selten: Der Kellergang gilt als Gemeinschaftsfläche, der Kellerverschlag nicht. Der Fahrradraum ja, der Stellplatz des einzelnen Eigentümers nein. Genau an diesen Grenzen entstehen später die Diskussionen, die eine Verwaltung ausbaden muss.

Deshalb sollte ein Objektvertrag jede Fläche einzeln benennen und mit einem eigenen Takt versehen, statt pauschal von Gemeinschaftsflächen zu sprechen. Ein Satz wie „Reinigung der Allgemeinflächen nach Bedarf" ist kein Vertragsinhalt, sondern eine offene Rechnung an die nächste Eigentümerversammlung. Wer stattdessen sechs Zeilen mit sechs Frequenzen im Vertrag stehen hat, kann jede Beschwerde in zwei Minuten beantworten.

Zwei Positionen werden regelmäßig vergessen und tauchen dann als Zusatzrechnung auf. Die erste sind die Treppenhausfenster: Sie gehören nicht automatisch zur Unterhaltsreinigung, sondern laufen als Glasfläche mit ab 10 €/m². Die zweite ist der Winterdienst, der eine eigene Verkehrssicherungspflicht mitbringt und deshalb in einen eigenen Vertragspunkt gehört, nicht in eine Nebenzeile.

Treppenhaus als Kernleistung

Das Treppenhaus entscheidet, wie ein Objekt wahrgenommen wird, und es ist die Fläche, an der eine Verwaltung ihre Reinigungsfirma misst. Der übliche Takt liegt zwischen wöchentlich und 14-tägig. Ausschlaggebend ist nicht die Zahl der Wohnungen, sondern wie viele Menschen täglich durch das Haus laufen und was sie von draußen mitbringen.

Innerhalb eines Hauses ist die Belastung außerdem ungleich verteilt. Das Erdgeschoss nimmt den gesamten Straßenschmutz auf, im ersten Stock kommt davon noch die Hälfte an, ab dem dritten Stock kaum noch etwas. Ein sinnvoller Vertrag bildet das ab: Erdgeschoss und erstes Podest bei jedem Durchgang nass, die oberen Etagen im Wechsel. Das spart Zeit, ohne dass es jemand sieht, und genau darum geht es bei einem Objekt, das über Jahre laufen soll.

Wo die Zuständigkeit zwischen Mieter und Vermieter genau verläuft und wann eine Kehrwoche im Mietvertrag überhaupt wirksam vereinbart ist, haben wir im Beitrag Treppenhausreinigung: Mieter oder Vermieter ausführlich aufgeschlüsselt.

Tiefgarage, Müllplatz und Außenanlage

Diese drei Flächen verursachen zusammen mehr Beschwerden als das Treppenhaus, obwohl sie deutlich seltener gereinigt werden. Der Grund ist, dass ihr Zustand nicht schleichend, sondern sprunghaft kippt: Der Müllplatz ist an einem heißen Julitag von einem Tag auf den anderen ein Problem, die Tiefgarage nach dem ersten Tauwetter.

In der Tiefgarage ist der Winter der eigentliche Kostentreiber. Autos tragen Streusalz und Splitt hinein, beides bleibt liegen, wird zu Staub gefahren und setzt sich an Wänden und Fahrzeugen ab. Eine gründliche Kehrung im März, wenn die Streuperiode vorbei ist, erspart die Diskussion über verschmutzte Autos im Frühjahr. Die Entwässerungsrinnen gehören dabei mit kontrolliert, weil ein verstopfter Ablauf im Sommergewitter teuer wird.

Beim Müllplatz geht es weniger um Optik als um Ungeziefer. Ausgelaufene Flüssigkeit auf der Standfläche zieht innerhalb weniger Tage Fliegen an, und was einmal in den Fugen sitzt, bekommt man mit dem Besen nicht mehr heraus. Ein regelmäßiger Durchgang mit Reinigung der Standfläche kostet wenige Minuten und verhindert den Fall, in dem plötzlich ein Schädlingsbekämpfer beauftragt werden muss.

Die Außenanlage läuft bei uns über die Gartenpflege und wird mit 80 bis 150 € pro Monat in der Saison kalkuliert. Der Herbst ist dabei der kritische Punkt: Nasses Laub auf einem Gehweg ist rutschig, und die Verkehrssicherungspflicht liegt beim Eigentümer. Zusammen mit dem Winterdienst, den wir über einen Jahresvertrag zwischen 400 und 1500 € abbilden, ergibt das eine durchgehende Abdeckung von Oktober bis März.

Kosten für Gemeinschaftsflächen

Glanz & Glimmer rechnet die Unterhaltsreinigung mit ab 38 €/Std. ab. Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit acht Parteien und drei Etagen liegt ein Durchgang je nach Vertragsumfang bei etwa ein bis zwei Stunden. Der Stundensatz ist für eine Verwaltung die ehrlichere Größe als ein pauschaler Objektpreis, weil sich Umfang und Takt über die Jahre ändern, ohne dass der Vertrag neu verhandelt werden muss.

Die folgende Rechnung zeigt ein reales Objekt in der Größenordnung, die uns am häufigsten anfragt: acht Wohnungen, drei Etagen, Keller, Müllplatz und ein kleiner Grünstreifen vor dem Haus. Alle Positionen sind Nettowerte und dienen der Orientierung, den verbindlichen Festpreis nennen wir nach der Objektbesichtigung.

Was den Preis nach oben treibt, sind selten die Quadratmeter. Es sind Aufzüge, deren Kabine und Schienen eigens gereinigt werden, Objekte ohne Wasseranschluss im Keller, sehr enge Zeitfenster und Häuser, in denen der Zugang jedes Mal neu organisiert werden muss. Deshalb fragen wir bei der Besichtigung nach Schlüsselregelung und Wasseranschluss, bevor wir eine Zahl nennen.

Umlage auf die Nebenkosten

Die laufende Reinigung von Gemeinschaftsflächen ist umlagefähig. Sie zählt nach der Betriebskostenverordnung zu den Betriebskosten, ebenso wie Gartenpflege und Winterdienst. Voraussetzung sind zwei Dinge: eine Vereinbarung im Mietvertrag, die die Umlage überhaupt eröffnet, und eine Rechnung, die die Leistung nachvollziehbar ausweist.

Die Grenze verläuft zwischen laufend und einmalig. Eine wöchentliche Treppenhausreinigung ist laufend und damit umlagefähig. Eine Grundreinigung nach einem Wasserschaden, eine Bauendreinigung nach der Sanierung oder die Entrümpelung eines Kellergangs sind einmalige Maßnahmen und bleiben beim Eigentümer. Wer beides in einer Sammelrechnung zusammenfasst, riskiert, dass die gesamte Position in der Abrechnung gekippt wird.

Praktisch heißt das: getrennte Rechnungen für laufende und einmalige Leistungen. Wir stellen Objektrechnungen deshalb nach Positionen aus, sodass sich jede Zeile direkt in die Nebenkostenabrechnung übertragen lässt. Welche Positionen im Detail durchgehen und welche regelmäßig beanstandet werden, steht in unserem Beitrag Reinigungskosten in den Nebenkosten.

Warum Glanz & Glimmer als Partner?

Glanz & Glimmer ist eine regional verankerte Reinigungsfirma aus Iggensbach im Landkreis Deggendorf und übernimmt für Hausverwaltungen und WEG die komplette Objektbetreuung: Unterhaltsreinigung ab 38 €/Std., Glasflächen ab 10 €/m², Gartenpflege und Winterdienst aus derselben Hand. Wir arbeiten seit 2023 und sind mit 4,9 Sternen bei über 30 Google-Bewertungen bewertet.

Für Verwaltungen mit mehreren Häusern im Landkreis ist der eigentliche Gewinn nicht der Stundensatz, sondern die Reduktion der Schnittstellen. Wenn Treppenhaus, Glas, Grünpflege und Winterdienst bei einem Betrieb liegen, gibt es bei einer Beschwerde genau eine Nummer und keine Zuständigkeitsfrage. Das ist der Punkt, an dem sich Verwaltungsaufwand messbar reduziert.

Häufige Fragen zur Objektreinigung

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Schicken Sie uns die Objektdaten: Anzahl der Parteien, Etagen, ob Keller, Tiefgarage und Müllplatz dazugehören und welche Takte Sie sich vorstellen. Wir sehen uns das Objekt an und nennen Ihnen einen verbindlichen Festpreis, aufgeschlüsselt nach Positionen, damit Sie ihn direkt in die Nebenkostenabrechnung übernehmen können. In der Regel antworten wir innerhalb von 30 Minuten.